Wohnung besenrein übergeben: was heißt das genau?
Besenrein heißt: vollständig geräumt und grob gereinigt. Der Bundesgerichtshof hat den Begriff eng ausgelegt, geschuldet ist nur die Beseitigung grober Verschmutzungen. Fenster putzen und Grundreinigung gehören nicht dazu. Der wichtigere Teil ist das Räumen, denn was stehen bleibt, kann für Sie teuer werden.
Aus der Praxis von DirektErledigt · Rundum-Service in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Was heißt besenrein bei der Wohnungsübergabe genau?
Der Begriff steht in keinem Gesetz. Er kommt aus der Praxis und landet trotzdem in fast jedem Mietvertrag. Was er bedeutet, hat der Bundesgerichtshof am 28.06.2006 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 124/05): Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Maßgeblich war für das Gericht der Wortsinn: gemeint ist das Kehren mit dem Besen, nicht das Putzen.
Praktisch heißt das für den Auszug:
- Die Wohnung ist vollständig leer. Dazu unten mehr, das ist der Teil, an dem Übergaben tatsächlich scheitern.
- Böden sind gefegt oder abgesaugt. Loser Schmutz, Staub, Sand, Spinnweben und Essensreste sind weg.
- Der offensichtliche Dreck ist beseitigt. Was einem beim Betreten der Wohnung sofort ins Auge fällt, gehört nicht mehr dorthin.
Ehrlich dazu gehört eine Lücke: Was genau eine „grobe“ Verschmutzung ist, hat der BGH offen gelassen. Genau darüber wird bei Übergaben deshalb am häufigsten gestritten, etwa über Kalk im Bad oder Fett auf den Küchenfronten. Wer das für seinen Fall sicher wissen will, fragt einen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht.
Was gehört ausdrücklich nicht zu besenrein?
Hier liegt der praktische Wert des Urteils, denn viele Mieter putzen aus Sorge deutlich mehr als geschuldet. Im entschiedenen Fall ging es um die Reinigung von Fenstern, Küche und Keller. Der BGH hat dazu festgehalten:
- Fensterputzen ist nicht geschuldet. Weder innen noch außen.
- Eine Grundreinigung ist nicht geschuldet. Besenrein ist nicht dasselbe wie sauber im Sinne einer Endreinigung.
- Feine Ablagerungen vom Rauchen sind nicht zu beseitigen. Der BGH hat in derselben Entscheidung festgehalten, dass Rauchen in der Wohnung für sich genommen vertragsgemäßer Gebrauch ist. Etwas anderes kann gelten, wenn Schäden entstanden sind, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgehen.
Nicht ausdrücklich entschieden, aber die Folge desselben Maßstabs: Auch das Säubern von Heizkörpern oder Rohren geht über die Beseitigung grober Verschmutzungen hinaus. Wer sich darauf berufen will, sollte das vorher von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen.
Ein wichtiger Zusatz, damit daraus kein Missverständnis wird: Das alles gilt für die Klausel „besenrein“. Steht in Ihrem Vertrag etwas anderes, gilt zunächst das, was dort vereinbart ist. Ob eine solche Klausel wirksam ist, ist eine eigene Frage, dazu weiter unten.
Der unterschätzte Teil: besenrein heißt zuerst leer
An der Reinigung scheitert selten eine Übergabe. Am Räumen schon.
Die Rückgabepflicht steht in § 546 Abs. 1 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.“ Zurückgeben heißt geräumt, und zwar alles, was mitvermietet war: Wohnung, Keller, Dachboden, Speicher, Balkon, Garage und Stellplatz. Der Keller ist der Klassiker. Er wird beim Ausräumen vergessen, weil er nicht auf dem Weg liegt, und er ist bei der Übergabe der Grund für den Ärger.
Zurückgelassene Sachen sind kein Kleinkram. Der Vermieter darf sie nicht ohne Weiteres wegwerfen; offensichtlicher Abfall ist dabei etwas anderes als Möbel oder persönliche Gegenstände. Für die Kosten von Räumung und Lagerung kann er Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 546 Abs. 1 BGB), der Höhe nach aber nur das, was tatsächlich erforderlich war. Ob eine nur teilweise geräumte Wohnung überhaupt als zurückgegeben gilt, hängt vom Einzelfall ab und ist regelmäßig Streitstoff. Bleibt die Rückgabe ganz aus, kann der Vermieter nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen, im Zweifel also weiter Geld in Höhe der Miete.
Deshalb unser Rat aus der Praxis: Planen Sie das Räumen vom Übergabetermin rückwärts, nicht vom Umzugstag vorwärts. Rechnen Sie zwischen „Möbel sind draußen“ und „Wohnung ist leer“ noch ein bis zwei Tage ein. In dieser Zeit bleiben genau die Dinge übrig, für die niemand einen Platz hat.
Besenrein oder grundgereinigt: wo ist der Unterschied?
Die beiden Begriffe werden ständig verwechselt, und der Unterschied kostet Geld. Kurz gegenübergestellt:
- Besenrein heißt leer und grob sauber. Gefegt, abgesaugt, offensichtlicher Schmutz beseitigt. Das ist der Standard, den ein Mietvertrag üblicherweise verlangt.
- Grundgereinigt heißt nass gereinigt: Bad entkalkt, Küche entfettet, Fliesen, Böden und Fenster gemacht, Türen und Rahmen abgewischt. Das ist eine Endreinigung und eine eigene Leistung.
Wann sich die Grundreinigung trotzdem lohnt, obwohl sie nicht geschuldet ist:
- Bei einer strittigen Kaution. Eine sichtbar gepflegt übergebene Wohnung nimmt vielen Diskussionen die Grundlage, bevor sie entstehen.
- Wenn die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll. Leere Räume wirken hart, und jeder Schmutzrand fällt auf. Wie sich das auf den Verkauf auswirkt, steht auf unserer Seite Wert Ihrer Immobilie steigern.
- Nach einem Todesfall oder einer lange bewohnten Wohnung. Hier sitzt oft Geruch in den Räumen, den kein Fegen löst.
Beides zusammen an einem Termin ist günstiger als zwei getrennte Anfahrten. Genau dafür sind wir da: räumen, reinigen und bei Bedarf der Außenbereich, in einem Auftrag.
Was gilt, wenn der Mietvertrag mehr verlangt?
Viele Verträge fordern mehr als besenrein: eine Endreinigung, gestrichene Wände, manchmal beides. Dazu drei nüchterne Punkte:
- Nicht alles, was im Vertrag steht, ist wirksam. Vorformulierte Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB. Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen etwa hat der BGH in ständiger Rechtsprechung für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (grundlegend Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; angewandt auch in dem hier besprochenen Urteil vom 28.06.2006).
- Individuell ausgehandelt ist etwas anderes als Formular. Was Sie im Einzelfall wirklich vereinbart haben, sieht man nur im Vertrag selbst.
- Lassen Sie es prüfen, bevor Sie zahlen oder streichen. Ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht klärt das schnell. Wir sind Dienstleister und dürfen dazu nicht beraten.
Und ein Hinweis, der uns wichtig ist, auch wenn er gegen unser Geschäft spricht: Beauftragen Sie keine Endreinigung, nur weil im Vertrag etwas steht, das vielleicht gar nicht wirksam ist. Klären Sie das zuerst.
Rechtsstand geprüft am 10.08.2026 anhand des Urteils BGH vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05, sowie des Wortlauts von § 546 BGB. Angaben ohne Gewähr.
Wie Sie die Übergabe absichern
Der Streit um „besenrein“ ist fast immer ein Streit darüber, wer was beweisen kann. Vier Dinge, die eine halbe Stunde kosten und viel Ärger ersparen:
- Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen und beide unterschreiben. Mit Datum, Zählerständen und der Anzahl der übergebenen Schlüssel.
- Fotos machen, bevor Sie die Schlüssel aus der Hand geben. Jeder Raum, Bad, Küche, Keller. Am besten zusammen mit einer zweiten Person, die den Zeitpunkt bestätigen kann.
- Mängel eintragen lassen, statt sie mündlich zu besprechen. Was nicht im Protokoll steht, ist später schwer zu klären, in beide Richtungen.
- Nachforderungen schriftlich verlangen. Wenn der Vermieter eine Reinigung nachfordert, lassen Sie sich sagen, was genau beanstandet wird. Das ist die Grundlage, auf der ein Mieterverein prüfen kann.
Wenn wir für Sie räumen, liefern wir auf Wunsch die Übernahmebelege unserer Entsorgungsbetriebe für Ihre Unterlagen. Darauf steht, welche Mengen wir bei welchem Betrieb abgegeben haben.
Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?
Dahinter steht meist die eigentliche Sorge: die Kaution.
Der Grundsatz: Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Der Vermieter darf davon einbehalten, was ihm tatsächlich zusteht, also etwa offene Miete, eine Nebenkosten-Nachzahlung oder Schadensersatz für Schäden an der Wohnung. Für die Reinigung heißt das: Solange nur besenrein geschuldet war und die Wohnung besenrein war, gibt es dafür nichts einzubehalten.
Für Schäden an der Wohnung gilt eine kurze Frist. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem er die Räume zurückerhält. Diese kurze Frist gilt nur für Schäden an der Wohnung. Für offene Miete und Nebenkosten-Nachforderungen bleibt es bei der regulären Verjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB).
Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution zurückgezahlt sein muss, gibt es dagegen nicht. Nach der Rechtsprechung steht dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung zu; wie lang die ist, hängt vom Einzelfall ab, und bei einer noch offenen Nebenkostenabrechnung darf er einen Teil länger zurückhalten.
Was daraus praktisch folgt: Notieren Sie das Datum der Rückgabe und heben Sie das Übergabeprotokoll auf. Wer eine Nachforderung für angebliche Reinigungsmängel bekommt, sollte zuerst das Datum und dann die Klausel im Vertrag von einem Mieterverein oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, bevor er zahlt.
Wortlaut von § 548 BGB geprüft am 10.08.2026 auf gesetze-im-internet.de. Angaben ohne Gewähr.
Wohin mit dem, was übrig bleibt? Der Weg in der Nordoberpfalz
Am Ende steht fast immer ein Rest, für den sich kein Abnehmer findet. Dafür gibt es hier bei uns zwei Wege, und der günstigere ist nicht immer der schnellere.
Der amtliche Weg. Die Stadt Weiden holt Sperrmüll auf Abruf ab: 20 € je Anmeldung, bis zu 10 m³, höchstens einmal im Jahr, nach dem Infoblatt der Stadt in der Regel mit bis zu acht Wochen Wartezeit. Für ein paar Möbelstücke ist das kaum zu schlagen, und wir sagen das auch am Telefon. Alle Regeln stehen im Ratgeber Sperrmüll in Weiden anmelden, für die Landkreise in Sperrmüll im Kreis Neustadt a.d. Waldnaab und Sperrmüll im Kreis Tirschenreuth.
Der Haken bei einer Übergabe: Acht Wochen hat niemand, der zum Monatsende die Schlüssel abgeben muss. Und die kommunale Abholung ist Privathaushalten vorbehalten und mengenmäßig begrenzt, der Landkreis Tirschenreuth schließt Haushaltsauflösungen ausdrücklich aus.
Was die Menge kostet. Gemischter Entrümpelungsabfall wird an der Müllumladestation Weiden nach Gewicht abgerechnet, seit 01.01.2026 mit 260,61 € brutto je Tonne ab 100 kg, kleinere Mengen pauschal 15,00 €, nachzulesen in der Preisliste des ZMS. Deshalb trennen wir vor Ort, statt alles in eine Fuhre zu kippen: Kunststoffe, Folien und Dämmstoffe fallen ungetrennt in einen deutlich teureren Tarif.
Stand: August 2026. Angaben ohne Gewähr. Maßgeblich sind die Angaben der Stadt Weiden und die jeweils gültige Entgeltliste des ZMS.
Wenn Sie es nicht selbst besenrein bekommen
Es gibt gute Gründe, das abzugeben: eine Frist, die drückt, ein Keller, den seit Jahren niemand gesehen hat, oder schlicht eine Wohnung, die 300 Kilometer entfernt liegt.
So läuft es bei uns: Sie melden sich, wir schauen uns die Räume an. Die Besichtigung ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Danach bekommen Sie einen schriftlichen Festpreis, keine Abrechnung nach Stunden und keine nach Kubikmetern. Wir räumen Wohnung, Keller, Dachboden und Garage in einem Zug und übergeben besenrein, auf Wunsch anschließend grundgereinigt. Wie wir eine Räumung zum Übergabetermin planen, steht ausführlich auf der passenden Seite.
Zur Einordnung, was das kostet: Eine normal gefüllte 3-Zimmer-Wohnung von rund 75 m² liegt bei uns meist bei 1.650 bis 2.250 € mit Entsorgung, als Anhaltswert und nicht als Angebot. Alle Spannen stehen im Ratgeber Was kostet eine Haushaltsauflösung?. Nach unten gilt unser Mindestauftragswert von 350 €. Alle Beträge sind Endpreise, als Kleinunternehmer nach § 19 UStG weisen wir keine Umsatzsteuer aus.
Auf Anfragen melden wir uns in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Telefon und WhatsApp: 0160 1898886. Wir sind Montag bis Samstag von 5:30 bis 19:30 Uhr für Sie da, sonntags erreichen Sie uns per Telefon, SMS, WhatsApp und E-Mail.
Mehr dazu: Entrümpelung & Räumung · Gebäude- & Außenreinigung · Checkliste zur Haushaltsauflösung · DirektErledigt in Weiden i.d.OPf.
Marcus Ott
Dieser Artikel stammt aus der täglichen Praxis von DirektErledigt in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Häufige Fragen.
Muss ich beim Auszug die Fenster putzen?
Was passiert, wenn ich Möbel stehen lasse?
Zählt der Keller auch zur besenreinen Übergabe?
Was kostet es, eine Wohnung besenrein räumen zu lassen?
Wie schnell können Sie räumen, wenn die Übergabe schon feststeht?
Alle Angaben in diesem Ratgeber sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Verbindlich auskunftsfähig sind ein Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht.
Entrümpelung in Weiden und der Nordoberpfalz
Wir sind ein regionaler Betrieb mit festem Ansprechpartner. Von Weiden aus sind wir schnell in der ganzen Nordoberpfalz vor Ort. Die Anfahrt steckt im Festpreis, den Sie nach der kostenlosen Besichtigung schriftlich in der Hand halten.
Erzählen Sie uns,
was ansteht.
Kurz beschreiben, was erledigt werden soll. Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine klare Einschätzung. Termine vor Ort gehen auch abends und samstags.
Diskret und respektvoll. Gerade bei Nachlässen wissen wir, was das bedeutet.
Am schnellsten mit Bildern: