Wohnungsauflösung nach Todesfall: wer zahlt?
Die Kosten der Wohnungsauflösung tragen grundsätzlich die Erben. Bezahlt wird zuerst aus dem Nachlass. Reicht der nicht, haften die Erben auch mit eigenem Vermögen, solange sie das Erbe nicht ausschlagen oder ihre Haftung beschränken. Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod, er läuft bis zur wirksamen Kündigung weiter. Deshalb zählt jede Woche.
Aus der Praxis von DirektErledigt · Rundum-Service in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Wenn ein Mensch stirbt, ist die Frage nach den Kosten meist nicht die erste, die sich stellt. Irgendwann kommt sie trotzdem, oft zusammen mit einem Brief des Vermieters. Deshalb hier die Antwort in Ruhe und ohne Umschweife.
Bezahlt wird aus dem Nachlass. Mit dem Tod geht das Vermögen „als Ganzes“ auf die Erben über (§ 1922 BGB): das Guthaben genauso wie die Verpflichtungen. Und „der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten“ (§ 1967 BGB). Dazu gehören auch die laufende Miete und die Kosten dafür, die Wohnung leer und vertragsgemäß zurückzugeben.
Reicht der Nachlass, ist die Sache einfach. Die Rechnung wird aus dem Nachlass beglichen. Reicht er nicht, haften die Erben grundsätzlich auch mit ihrem eigenen Vermögen. Genau deshalb sind die beiden Auswege weiter unten wichtig: das Erbe ausschlagen oder die Haftung auf den Nachlass beschränken.
Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Nach außen haften sie „als Gesamtschuldner“ (§ 2058 BGB), der Vermieter kann die volle Miete also von einem Einzelnen verlangen; untereinander wird später nach Erbquote ausgeglichen. Solange der Nachlass noch nicht geteilt ist, kann ein Miterbe die Zahlung aus seinem sonstigen Vermögen allerdings verweigern (§ 2059 BGB). Mit der Teilung endet dieser Schutz.
Viel wichtiger für Sie ist ein anderer Punkt: Wer den Auftrag unterschreibt, ist persönlich Vertragspartner und schuldet die Rechnung, unabhängig von seiner Erbquote. Halten Sie deshalb vorher schriftlich fest, wer beauftragt und wie intern aufgeteilt wird.
Dieser Ratgeber ist eine Orientierung aus der Praxis und keine Rechtsberatung. Im Einzelfall hilft Ihnen ein Anwalt für Erbrecht oder das Nachlassgericht weiter.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn der Mieter stirbt?
Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Er läuft zuerst mit den Personen weiter, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, und zwar in einer festen Reihenfolge: Zuerst tritt der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner ein. Nur wenn es keinen gibt oder dieser nicht eintritt, rücken Kinder und andere Haushaltsangehörige nach. Wer nicht eintreten möchte, muss das innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter erklären (§ 563 BGB).
Lebte der Verstorbene allein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Erben und Vermieter dürfen dann außerordentlich kündigen, jeweils innerhalb eines Monats (§ 564 BGB). Diese Frist beginnt erst, wenn beide Dinge bekannt sind: der Tod und die Tatsache, dass niemand aus dem Haushalt in den Vertrag eingetreten ist.
Gekündigt wird mit der gesetzlichen Frist, und die hat einen Stichtag: „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ (§ 573d BGB). Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis am Ende des übernächsten Monats. Einen Tag zu spät, und es wird ein voller Monat mehr. In dieser Zeit läuft die Miete weiter.
Das ist der eigentliche Kostentreiber. Drei Monatsmieten samt Nebenkosten liegen bei einer normalen Wohnung schnell in derselben Größenordnung wie die Räumung selbst. Wer früh kündigt und die Wohnung zügig leer bekommt, spart am meisten. Manche Vermieter lassen sich auch auf eine frühere Übergabe ein, wenn ein Nachmieter bereitsteht. Fragen kostet nichts.
Eine wichtige Einschränkung: Wenn Sie überlegen, das Erbe auszuschlagen, kündigen Sie den Mietvertrag nicht selbst. Auch eine Kündigung kann als stillschweigende Annahme des Erbes gewertet werden. Erst klären, dann handeln, im Zweifel zuerst beim Nachlassgericht oder beim Anwalt nachfragen.
Welche Fristen laufen jetzt?
- Ein Monat: außerordentliches Kündigungsrecht für Erben und Vermieter (§ 564 BGB). Die Frist beginnt, sobald der Tod bekannt ist und feststeht, dass niemand in den Mietvertrag eingetreten ist.
- Ein Monat ab Kenntnis vom Tod: Erklärung von Haushaltsangehörigen, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen (§ 563 BGB).
- Sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund: Frist, um das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Sechs Monate sind es, wenn der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder Sie sich bei Fristbeginn im Ausland aufgehalten haben.
- Dritter Werktag eines Monats: Stichtag für die Kündigung (§ 573d BGB). Kommt sie bis dahin an, endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats.
Die Sechs-Wochen-Frist ist die kritische. Sie ist kurz, sie läuft still, und sie lässt sich nicht verlängern. Wenn unklar ist, ob im Nachlass Schulden stecken, sollten Sie diese Frist auf keinen Fall verstreichen lassen, ohne mit einem Anwalt oder dem Nachlassgericht gesprochen zu haben.
Wichtig: Räumen Sie nicht voreilig. Wer den Haushalt auflöst, Möbel verkauft oder Wertsachen an sich nimmt, kann damit das Erbe stillschweigend annehmen. Danach ist Ausschlagen nicht mehr möglich. Solange Sie unsicher sind, sichern Sie nur die Papiere und lassen die Wohnung, wie sie ist.
Kann ich die Kosten vermeiden, wenn ich das Erbe ausschlage?
Ja. Wer ausschlägt, gilt rückwirkend als nie beerbt und haftet als Erbe auch nicht mehr für Miete und Räumung. Der klare Weg also, wenn der Nachlass überschuldet ist. Zeit haben Sie dafür sechs Wochen ab Kenntnis von Anfall und Berufungsgrund, und erklärt wird ausschließlich gegenüber dem Nachlassgericht, entweder dort zu Protokoll oder in öffentlich beglaubigter Form beim Notar.
Der teuerste Irrtum dabei: Wenn Sie mit im Haushalt gelebt haben oder selbst im Mietvertrag stehen, sind Sie unabhängig vom Erbe Mieter geworden. Dann reicht die Ausschlagung nicht, Sie müssen zusätzlich innerhalb eines Monats gegenüber dem Vermieter erklären, dass Sie nicht fortsetzen wollen.
Alles Weitere dazu, mit den Paragraphen und den Fallstricken bei minderjährigen Kindern, steht in unserem eigenen Ratgeber: Erbe ausschlagen: was wird aus der Wohnung?
Wenn Sie erben wollen, aber nicht wissen, wie viel an Schulden dranhängt, gibt es einen Mittelweg: Die Haftung lässt sich auf den Nachlass beschränken, etwa über eine Nachlassverwaltung oder eine Nachlassinsolvenz. Das gehört in die Hand eines Anwalts, nicht in die eines Entrümplers.
Auch hier gilt: Orientierung aus der Praxis, keine Rechtsberatung. Vor einer Ausschlagung bitte Anwalt oder Nachlassgericht fragen.
Wie senken Sie die Kosten der Wohnungsauflösung?
Wir rechnen an, was noch Wert hat. Möbel, Werkzeug, Sammlungen, Elektrogeräte: Bevor etwas im Container landet, prüfen wir, ob sich damit ein Teil der Kosten decken lässt. Was sich verwerten lässt, rechnen wir gegen die Rechnung an. Ob und wie viel dabei zusammenkommt, sehen wir allerdings erst bei der Besichtigung, eine Zahl versprechen wir vorab nicht.
Als Anhaltswert: Eine typische 3-Zimmer-Wohnung kostet meist 1.650 bis 2.250 €, mit Entsorgung. Was noch gut ist, senkt diesen Betrag. Verbindlich wird es erst mit dem schriftlichen Festpreis nach der kostenlosen Besichtigung, siehe Entrümpelung & Räumung. Nach Volumen oder Stunden rechnen wir nicht ab. Der Festpreis gilt für den Umfang, den wir bei der Besichtigung gesehen haben. Kommt später deutlich mehr dazu, sprechen wir vorher mit Ihnen und nie erst auf der Rechnung.
Der zweite Hebel ist die Zeit. Je früher die Wohnung leer ist, desto weniger Monatsmieten laufen aus dem Nachlass. Welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, steht in unserer Checkliste zur Haushaltsauflösung.
Ob sich Teile der Kosten steuerlich geltend machen lassen, hängt vom Einzelfall ab und gehört auf den Tisch Ihres Steuerberaters. Pauschalen nennen wir dazu bewusst keine.
Erbfall in Weiden und der Nordoberpfalz: der örtliche Weg
Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen, nicht an Ihrem. Für die Stadt Weiden i.d.OPf. und den Landkreis Neustadt a.d. Waldnaab ist das das Amtsgericht Weiden i.d.OPf. (Ledererstraße 9, 92637 Weiden, Telefon 0961 3000-0), für den Landkreis Tirschenreuth das Amtsgericht Tirschenreuth (Mähringer Straße 10, 95643 Tirschenreuth, Telefon 09631 726-0). Bei Nachlasssachen vertritt Weiden den Landkreis Tirschenreuth nicht. Eine Ausschlagung können Sie außerdem bei dem Nachlassgericht erklären, in dessen Bezirk Sie selbst leben. Das hilft, wenn Sie längst nicht mehr in der Oberpfalz wohnen. (Zuständigkeit, Termin und Gebühren bitte vorab beim jeweiligen Gericht bestätigen lassen.)
Meldet sich niemand oder schlagen alle aus, wird es ein Fall für die Nachlasspflegschaft. Wie das abläuft und was Vermieter dann tun können, steht in unserem Ratgeber Wohnungsauflösung ohne Erben.
Der zweite regionale Punkt ist die Entsorgung. Die Stadt Weiden holt Sperrmüll auf Abruf ab. Das ist günstig, hat aber Mengengrenzen und braucht Vorlauf. Was dort genau gilt, steht mit amtlichen Quellen in unserem Ratgeber Sperrmüll in Weiden. Für eine komplette Wohnungsauflösung reicht dieser Weg in aller Regel nicht.
Was wir übernehmen, wenn Sie nicht vor Ort sind
Viele Erben, für die wir arbeiten, wohnen gar nicht mehr in der Nordoberpfalz. Das ist kein Problem. Nach der kostenlosen Besichtigung und Ihrer Freigabe räumen wir eigenständig: Wohnung, Keller, Dachboden und Garage in einem Zug, fachgerecht getrennt und entsorgt, auf Wunsch mit den Übernahmebelegen unserer Entsorgungsbetriebe für Ihre Unterlagen.
Fotos, Dokumente, Schmuck und persönliche Fundstücke kommen vorher in die Erinnerungs-Kiste. Nichts davon wird entsorgt, ohne dass Sie es gesehen haben. Die Übergabe belegen wir mit Vorher-Nachher-Fotos, die Sie Miterben, dem Vermieter oder einem Makler vorlegen können. Auf Wunsch schließen wir direkt die Gebäude- & Außenreinigung an, damit die Wohnung besenrein oder grundgereinigt übergeben werden kann.
Mehr zum Ablauf im Erbfall: Haushaltsauflösung nach einem Todesfall. Wir arbeiten in Weiden i.d.OPf. und der ganzen Nordoberpfalz.
Stand: Juli 2026. Angaben ohne Gewähr. Dieser Ratgeber ist eine Orientierung aus der Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich auskunftsfähig sind ein Anwalt für Erbrecht und das Nachlassgericht.
Mike Hildebrandt
Dieser Artikel stammt aus der Praxis von DirektErledigt in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Häufige Fragen.
Wer zahlt die Entrümpelung, wenn der Nachlass überschuldet ist?
Muss ich als Erbe bei der Räumung anwesend sein?
Wie schnell muss die Wohnung leer sein?
Entrümpelung in Weiden und der Nordoberpfalz
Wir sind ein regionaler Betrieb mit festem Ansprechpartner. Von Weiden aus sind wir schnell in der ganzen Nordoberpfalz vor Ort. Die Anfahrt steckt im Festpreis, den Sie nach der kostenlosen Besichtigung schriftlich in der Hand halten.
Erzählen Sie uns,
was ansteht.
Kurz beschreiben, was erledigt werden soll. Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine klare Einschätzung. Termine vor Ort gehen auch abends und samstags.
Diskret und respektvoll. Gerade bei Nachlässen wissen wir, was das bedeutet.
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