Wohnungsauflösung ohne Erben: wer räumt dann?
Wenn nach einem Todesfall niemand auftaucht oder alle ausschlagen, bleibt die Wohnung trotzdem voll und die Miete läuft weiter. Zuständig wird dann das Nachlassgericht: Es sichert den Nachlass und bestellt bei Bedarf einen Nachlasspfleger, der handeln darf. Vermieter und Gläubiger können das sogar beantragen. Hier steht, wie dieser Weg abläuft, wann ein Erbschein nötig ist und wer am Ende die Räumung beauftragt.
Aus der Praxis von DirektErledigt · Rundum-Service in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Wenn sich niemand meldet: wer räumt dann die Wohnung?
Die unangenehme Wahrheit zuerst: Niemand muss von selbst tätig werden. Es gibt keine Behörde, die nach einem Todesfall automatisch eine Wohnung räumt. Solange kein Erbe feststeht und angenommen hat, gibt es schlicht niemanden, der einen Räumungsauftrag wirksam unterschreiben könnte.
Der Weg dorthin führt über das Nachlassgericht. Bis zur Annahme der Erbschaft „hat das Nachlassgericht für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht“. Dasselbe gilt ausdrücklich, wenn der Erbe unbekannt ist oder wenn ungewiss ist, ob er die Erbschaft angenommen hat (§ 1960 BGB).
Das Gericht kann dafür verschiedene Dinge tun, unter anderem Siegel anlegen, Geld hinterlegen, ein Nachlassverzeichnis aufnehmen lassen und „für denjenigen, welcher Erbe wird, einen Pfleger (Nachlasspfleger) bestellen“.
Beachten Sie das Wort kann. Nach § 1960 BGB liegt das im Ermessen des Gerichts. Wer darauf wartet, dass sich von allein etwas bewegt, wartet unter Umständen lange, während die Miete weiterläuft. Es gibt aber einen Weg, der das Gericht bindet, und der steht weiter unten.
Dieser Ratgeber ist eine Orientierung aus der Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich auskunftsfähig sind ein Anwalt für Erbrecht und das Nachlassgericht.
Der Nachlasspfleger: der Einzige, der handeln darf
Der Nachlasspfleger wird für den unbekannten künftigen Erben bestellt und verwaltet den Nachlass, bis feststeht, wer erbt. Er ist damit in aller Regel die einzige Person, die eine Wohnungsauflösung wirksam beauftragen kann, solange die Erbenlage offen ist.
Bestellt wird er vom Nachlassgericht am Ort des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Verstorbenen (§ 343 FamFG). Nachlasspflegschaft und Erbenermittlung gehören ausdrücklich zu den Nachlasssachen, für die dieses Gericht zuständig ist (§ 342 FamFG).
In der Nordoberpfalz sind das Amtsgericht Weiden i.d.OPf. (Ledererstraße 9, 92637 Weiden, Telefon 0961 3000-0) für die Stadt Weiden und den Landkreis Neustadt a.d. Waldnaab sowie das Amtsgericht Tirschenreuth (Mähringer Straße 10, 95643 Tirschenreuth, Telefon 09631 726-0) für alle Gemeinden des Landkreises Tirschenreuth. Bei Nachlasssachen vertritt Weiden den Landkreis Tirschenreuth nicht.
Als Vermieter oder Gläubiger: so bekommen Sie einen Ansprechpartner
Das ist der praktisch wichtigste Hebel dieses Ratgebers, und er ist wenig bekannt.
Solange nur § 1960 BGB gilt, entscheidet das Gericht nach Ermessen. Anders bei § 1961 BGB: Dort hat das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger zu bestellen, wenn ein Berechtigter das beantragt, um „einen Anspruch gegen den Nachlass gerichtlich geltend zu machen“. Aus dem Ermessen wird eine Pflicht.
Für einen Vermieter mit offenen Mietforderungen ist das der Weg zu einem Gegenüber, mit dem sich überhaupt etwas regeln lässt: Kündigung, Übergabe, Räumung.
Zwei ehrliche Einschränkungen dazu. Erstens nennt der Wortlaut ausdrücklich die gerichtliche Geltendmachung. Ob ein rein außergerichtliches Anliegen genügt, steht dort nicht. Zweitens sagt der Paragraph nichts zu Kosten oder einem Kostenvorschuss. Beides klären Sie am besten vorab direkt beim Nachlassgericht oder mit einem Anwalt.
Wenn wirklich niemand erbt: der Staat
Gibt es beim Erbfall keinen Verwandten, Ehegatten oder Lebenspartner, erbt das Bundesland, in dem der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte; ist der nicht feststellbar, das Land des gewöhnlichen Aufenthalts, „im Übrigen erbt der Bund“ (§ 1936 BGB). Für die Nordoberpfalz heißt das im Regelfall: der Freistaat Bayern.
Bis dahin dauert es aber. Wird ein Erbe „nicht innerhalb einer den Umständen entsprechenden Frist“ ermittelt, stellt das Nachlassgericht fest, dass ein anderer Erbe als der Fiskus nicht vorhanden ist (§ 1964 BGB). Eine konkrete Zahl an Wochen oder Monaten nennt das Gesetz dabei nicht, und die Feststellung begründet nur eine Vermutung, keine Endgültigkeit.
Vor dieser Feststellung läuft ein Gläubiger ins Leere: Gegen den Fiskus kann ein Recht „erst geltend gemacht werden“, nachdem das Gericht sie getroffen hat (§ 1966 BGB). Genau deshalb ist der Antrag auf Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB meist der schnellere Weg als das Warten auf den Staat.
Brauche ich einen Erbschein, um die Wohnung auflösen zu lassen?
Für die Beauftragung einer Räumung als solche verlangt kein Gesetz einen Erbschein. Wir brauchen ihn nicht, um für Sie zu arbeiten. Verlangt wird er in der Praxis von anderen: von Banken, Versicherungen, manchmal vom Vermieter, oft beim Grundbuch.
Der Erbschein ist das Zeugnis des Nachlassgerichts über das Erbrecht, und es gibt ihn nur auf Antrag (§ 2353 BGB).
Ein Hinweis, der in älteren Ratgebern oft falsch steht: Die Regeln, was im Antrag stehen muss, finden Sie nicht mehr im BGB. Die früheren Vorschriften 2354 bis 2359 dort sind entfallen. Maßgeblich ist heute § 352 FamFG. Danach sind unter anderem Todeszeitpunkt, letzter gewöhnlicher Aufenthalt und Staatsangehörigkeit des Verstorbenen anzugeben, das Verwandtschaftsverhältnis, Personen die Sie ausschließen würden, Verfügungen von Todes wegen und die Größe des Erbteils. Nachgewiesen wird das durch öffentliche Urkunden; im Übrigen hat der Antragsteller die Angaben „vor Gericht oder vor einem Notar an Eides statt zu versichern“.
Wozu der Erbschein taugt, zeigt § 2367 BGB zusammen mit § 2366 BGB: Wer im guten Glauben an den im Erbschein Genannten leistet, wird frei. Deshalb bestehen Banken darauf, nicht aus Schikane, sondern weil sie sich damit absichern.
Was Sie nicht tun sollten, solange die Erbenlage unklar ist
Es liegt nahe, „schon mal anzufangen“, damit die Miete nicht weiterläuft. Das ist gefährlich.
Wer vor einer Ausschlagung Nachlassgeschäfte besorgt, wird gegenüber dem späteren echten Erben behandelt wie ein Geschäftsführer ohne Auftrag, also mit Rechten und Pflichten (§ 1959 BGB). Eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand bleibt zwar wirksam, wenn sie „nicht ohne Nachteil für den Nachlass verschoben werden konnte“, aber das ist eine enge Ausnahme für Unaufschiebbares und kein Freibrief zum Aufräumen.
Dazu kommt das größere Risiko: Wer den Haushalt auflöst oder Hausrat verwertet, kann die Erbschaft damit stillschweigend angenommen haben. Danach ist Ausschlagen ausgeschlossen. Was dabei alles als Annahme gilt, steht nicht im Gesetz. Mehr dazu in unserem Ratgeber Erbe ausschlagen: was wird aus der Wohnung?
Eine häufige Verwechslung noch: „Der Erbe trägt die Kosten der Beerdigung des Erblassers“ (§ 1968 BGB). Dieser Paragraph regelt nur die Beerdigung. Über die Kosten der Wohnungsauflösung sagt er nichts. Wer die trägt, steht in unserem Ratgeber Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?
Wenn geräumt werden darf: wie es bei uns abläuft
Sobald ein Nachlasspfleger bestellt ist oder die Erbenlage geklärt wurde, geht es meist schnell, weil bis dahin schon Druck entstanden ist. Wir arbeiten in solchen Fällen regelmäßig mit Nachlasspflegern, Betreuern und auswärtigen Erben zusammen.
Was das praktisch heißt: kostenlose Besichtigung, danach ein Festpreis, keine Überraschung auf der Rechnung. Wir räumen eigenständig, Sie müssen nicht vor Ort sein. Wohnung, Keller, Dachboden und Garage in einem Zug, getrennt und entsorgt, auf Wunsch mit den Übernahmebelegen unserer Entsorgungsbetriebe für die Nachlassakte.
Für Nachlasspfleger und Erbengemeinschaften wichtig: Wir dokumentieren den Zustand vorher und nachher mit Fotos, und Fundstücke wie Dokumente, Fotos, Schmuck oder Bargeld werden gesichert und übergeben, nicht entsorgt. Das lässt sich gegenüber dem Gericht, Miterben oder einem Vermieter belegen.
Weiterlesen: Wer zahlt die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall? · Erbe ausschlagen: was wird aus der Wohnung? · Checkliste Haushaltsauflösung · Haushaltsauflösung nach einem Todesfall · Entrümpelung & Räumung
Stand: Juli 2026. Gesetzesstand geprüft am 30.07.2026 an den amtlichen Texten auf gesetze-im-internet.de sowie an den amtlichen Seiten der bayerischen Justiz. Angaben ohne Gewähr. Dieser Ratgeber ist eine Orientierung aus der Praxis und ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich auskunftsfähig sind ein Anwalt für Erbrecht und das Nachlassgericht.
Mike Hildebrandt
Dieser Artikel stammt aus der täglichen Praxis von DirektErledigt in Weiden i.d.OPf. und der Nordoberpfalz.
Häufige Fragen.
Wer räumt die Wohnung, wenn kein Erbe da ist?
Ich bin Vermieter und niemand meldet sich. Was kann ich tun?
Brauche ich für die Entrümpelung einen Erbschein?
Wie lange dauert es, bis der Staat erbt?
Entrümpelung in Weiden und der Nordoberpfalz
Wir sind ein regionaler Betrieb mit festem Ansprechpartner. Von Weiden aus sind wir schnell in der ganzen Nordoberpfalz vor Ort. Die Anfahrt steckt im Festpreis, den Sie nach der kostenlosen Besichtigung schriftlich in der Hand halten.
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was ansteht.
Kurz beschreiben, was erledigt werden soll. Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine klare Einschätzung. Termine vor Ort gehen auch abends und samstags.
Diskret und respektvoll. Gerade bei Nachlässen wissen wir, was das bedeutet.
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